Úvodná stránka
Potrebujete poradiť? 0905 238 012
Požiadavka na financovanie

Preplatenie hypotéky

Celkové preplatenie hypotéky v sebe zahŕňa okrem úrokovej sadzby aj poplatky za spracovanie hypotéky a vedenie úverového účtu. Významnú rolu však zohráva aj forma splácania hypotéky a možnosti mimoriadnych splátok.

Preplatenie hypotéky z pohľadu úrokovej sadzby

Vývoj úrokových sadzieb nie je možné jednoznačne predvídať na niekoľko rokov vopred. Z toho dôvodu je veľmi dôležité zvoliť dobu fixácie úrokovej sadzby s ohľadom na možnosti a priority.

Fixácia úrokovej sadzby a preplatenie hypotéky

V závislosti od banky môže byť doba fixácie úrokovej sadzby na obdobie 1, 2, 3, 5, 10 alebo až 20 rokov. Prakticky sa úrokové sadzby hypotéky pri 10 a viacročnej fixácii natoľko vysoké, že dostatočne odpudzujú.


Dĺžka fixácie úrokovej sadzby hypotéky sa volí na základe viacerých očakávaní od hypotéky. Vopred si treba zodpovedať otázky o predpoklade mimoriadnych splátok, o pravdepodobnosti predaja nehnuteľnosti, o vývoji príjmov a výdajov. 


Všetky banky umožňujú v období výročia fixácie urobiť mimoriadnu splátku aspoň v nejakej výške, ale nie všetky banky umožňujú mimoriadnu splátku časti hypotéky aj mimo výročia fixácie. Samozrejmosťou nie je ani možnosť splatiť celý zostatok hypotéky pri výročí fixácie bez poplatku.

Variabilná úroková sadzba a preplatenie hypotéky

Variabilná úroková sadzba hypotéky predstavuje úrokovú sadzbu zloženú z dvoch častí. Prvou je výška EURIBORu a druhým je marža banky, ktorá sa stanovuje na základe aktuálnej politiky banky a bonity klienta. V období pred krízou poskytovali variabilné úrokové sadzby viaceré banky, pričom transparentné úrokové sadby hypotéky boli v mBank, UniCredit Bank a ČSOB.


Za transparentné úrokové sadzby možno považovať tie, v ktorých je zmluvne dohodnutá marža banky, ktorá je nemenná bez ohľadu na hospodárenie a riziká banky. Výška marže banky sa pri fungujúcom trhu pohybuje od 1% do 1,7%. Ak je marža banky vyššia a klient má iné možnosti riešenia hypotéky, mal by voliť inú alternatívu.

Preplatenie hypotéky z pohľadu poplatku za jej poskytnutie

Poplatky za spracovanie hypotéky, sú v období, kedy banky nemajú kampane, úplne bežné. Výška poplatku za spracovanie hypotéky sa pohybuje od 0,7% až do 1,2% pričom najčastejším horným limitom je cca 1000 EUR. Klienti s vyššou bonitou mávajú často zľavu zo spracovateľského poplatku neraz až do výšky 100% aj v období, kedy nie sú kampane.

Znižovanie výšky poplatkov

Banky neraz v snahe získať si klienta na svoju stranu vedia "prebíjať" ponuky iných bánk, a to napríklad aj odpustením aspoň časti poplatku. Bonitnejším klientom sú v niektorých bankách nastavené zľavy z poplatku automaticky. Pochopiteľne sú to práve klienti, ktorých by chceli mať za klientov aj iné banky, a to je práve podnetom pre banku, prečo z poplatku upustiť.

To je racionálna stránka odpúšťania poplatku. Sú však aj komické situácie, keď si konkurenciu z hľadiska odpustenia poplatku robia rôzne pobočky jednej a tej istej banky!

Hypotekárne kampane

V čase, kedy sú hypotekárne kampane je pomerne bežné odpustenie poplatku za poskytnutie hypotéky. Niektoré reklamné kampane robia banky tak presvedčivé, že ľudia ťažko odolávajú a zabúdajú na ponuky iných bánk, ktoré môžu byť ešte výhodnejšie.

Preplatenie hypotéky z pohľadu vedenia bežného a úverového účtu

Poplatky za vedenie úverového účtu sú popri mesačnej splátke hypotéky vnímané ako zanedbateľné. Po premietnutí sumy do starej meny, to za rok predstavuje 1000 a viac korún. To už nie je zanedbateľné.
 Banky z tohto poplatku upustia iba výnimočne a určite dočasne. Poplatky v banke možno znížiť už iba vďaka aktívnemu využívaniu bežného účtu, kde v správnom balíku môže byť zahrnuté vedenie úverového účtu zdarma.

Aktívne využívať bežný účet v sebe zahŕňa ďalšie výhody. Ak sme aktívnym klientom banky, v ktorej máme aj hypotéku, je pravdepodobné, že to bude zohľadňovať pri výročí fixácie úrokovej sadzby. Aj napriek tomu, že banky nemôžu nikoho nútiť stať sa klientom a už vôbec nie aktívne využívať jej služby, klienti majú dôvody, pre ktoré sa im to oplatí viac, ako splácať hypotéku z inej banky.

Preplatenie hypotéky v spojitosti s typom splácania

Všetky banky poskytujúce hypotéky dávajú klientovi možnosť splácania formou anuitných splátok. Niektoré banky však ponúkajú aj možnosť splácať hypotéku progresívnym alebo degresívnym spôsobom. Ako to vyzerá v praxi a ktorý spôsob splácania hypotéky je najvýhodnejší?

Anuitné splácanie hypotéky

Anuitné splácanie hypotéky znamená splácanie rovnomerným spôsobom. Výška mesačnej splátky sa teda môže zmeniť iba pri výročí fixácie ak sa zmení aj úroková sadzba. 
Mesačná splátka je pri každom spôsobe splácania zložená z úrokov a istiny. Pri anuitnom splácaní hypotéky je splátka istiny v prvej polovici úverového vzťahu nižšia.

Progresívne splácanie hypotéky

Progresívne splácanie hypotéky v odlišnej podobe poskytujú iba dve banky. Ich podstatou je umožniť vziať si hypotéku aj klientom s nižším príjmom. Pri progresívnom splácaní hypotéky sa istina na začiatku úverového vzťahu spláca úplne minimálne. Mesačné splátky však každým rokom narastajú, preto ak sa niekto rozhodne pre tento typ splácania, je nevyhnutné uvedomovať si, že je to vhodné iba za predpokladu, kedy bude rásť aj príjem.

Progresívne splácanie hypotéky je najčastejšie dobrým riešením pre mladých ľudí, ktorí majú, resp. čakajú ďalšieho člena rodiny a dočasne je o jeden príjem menej. Po skončení materskej, keď opäť budú mať príjem obaja, je možné ľahšie splácať aj narastajúce splátky. V niektorých prípadoch je vhodnejšie prejsť na splácanie anuitné.

Degresívne splácanie hypotéky

Degresívne splácanie hypotéky je splácanie s klesajúcimi splátkami, ktoré vznikajú štruktúrou mesačnej splátky. Pri degresívnom (rovnom) splácaní hypotéky sa každý mesiac spláca rovnaká výška istiny a úroky sa platia vždy z aktuálnej dlžnej sumy deleno zostávajúci počet mesiacov do konca úverového vzťahu. Pri tejto forme splácania hypotéky je preplatenie najmenšie.

Najviac je možné ušetriť v prípade, že každomesačná úspora na splátke hypotéky sa pravidelne odkladá a pri dosiahnutí určitej výšky sa peniaze použijú na mimoriadnu splátku hypotéky. Pre banky je to najmenej výnosné, čo je asi hlavným dôvodom, prečo to vo svojom portfóliu majú iba ojedinelo a klientom to neponúkajú. 


Klienti, ktorí majú možnosť splácať vyššiu mesačnú splátku radšej uprednostňujú kratšiu dobu splácania anuitným spôsobom pred degresívnym splácaním hypotéky, a to hlavne z dôvodu širšieho výberu bánk s čím priamo súvisí úroková sadzba a ďalšie možnosti.

Preplatenie hypotéky a omeškanie pri splácaní

Ak sa spláca úver z účtu v inej banke, môže sa stať vďaka predĺženým víkendom resp. vďaka štátnym sviatkom alebo zmenou zamestnávateľa či výplatného termínu, že nestihne prebehnúť medzibankový prevod v potrebnom termíne. Informácia o meškaní sa reportuje do registra neplatičov. Aj keď je to otázka 1 - 2 dní, je to negatívny záznam a môže to znamenať zhoršenie úrokovej sadzby z dôvodov zvýšenej rizikovosti pri splácaní hypotéky. Nemeškať znamená mať väčšiu šancu získať nižšie úrokové sadzby čím sa prirodzene hypotéka menej preplatí.

Preplatenie hypotéky v závislosti od bonity žiadateľa

Ako aktívny klient banky, v ktorej hypotéku máme, môžeme byť prehodnotený na klienta s lepšou bonitou ako pri žiadaní o hypotéku. Úroková sadzba potom môže byť lepšia ako v prípade kedy by sme boli klientmi inej banky ako hypotekárnej nakoľko hypotekárny banka nevie o našej bonite nič.

Lepšie vstupné podmienky znižujú preplatenie hypotéky

Hypotéka od banky, ktorej je žiadateľ klientom, môže mať určité zvýhodnenia. Zvýhodnenia môže poskytnúť aj banka, ktorej klientom žiadateľ nie je, no rozhodne sa ním byť. Za aktívne využívanie bežného účtu, poistenie nehnuteľnosti prípadne poistenie iného, bankou preferovaného typu, je možné získať zľavy na úrokovej sadzbe až do 0,5%. 

Mimoriadne splátky a preplatenie hypotéky

Každá banka poskytujúca hypotéky dáva svojim klientom možnosť robiť mimoriadne splátky. Klienti vďaka tomu majú možnosť skrátiť dobu splatnosti hypotéky alebo znížiť jej  mesačné splátky. Mimoriadnymi splátkami sa znižuje celkové preplatenie hypotéky.
 Niektoré hypotekárne banky dávajú možnosť robiť mimoriadne splátky iba v období výročia fixácie, iné zas raz ročne alebo aj niekoľko krát v roku. 

Aké je možné dosiahnuť úspory na celkovom preplatení hypotéky vďaka mimoriadnym splátkam si môžete pozrieť na niekoľkých príkladoch uvedených v článku Preplatenie hypotéky v závislosti od mimoriadnych splátok.

Čo najmenšie preplatenie hypotéky vyžaduje značnú dávku disciplíny a nejaký systém.
 Pri využívaní mimoriadnych splátok môže byť jednoduchým odporúčaním zriadenie šetriaceho účtu. V čase, kedy je možné robiť mimoriadne splátky hypotéky bez poplatku, nasporená suma sa pre tento účel použije - nezáleží na jej výške. Mesačne by sa sa malo na šetriaci účet odkladať sumu v súlade s bezpečnou hypotékou.